自主管理と管理会社比較
「管理会社にマンション管理を頼んでいるけど、自分で管理することができないか」とお悩みの皆様。
自主管理するとなると当然ながらメリットとデメリットがあります。
自主管理のメリット・デメリット
Merit自主管理のメリット
- 余計な費用が掛からない
- 各業者をご自分で揃えることができれば管理費の節減が可能になる。
- 管理会社への管理費の支払いが不要になる。
- 各点検、工事等の費用から管理会社にマージンを取られることがない。
- エレベーター、消防設備など各種法定点検のノウハウを身につければコストダウンが図れる。
- 信頼できる業者がいれば、入居者からのクレームに対してスピーディーで効果的な対応ができ、入居者の信頼を得ることができる。
- 信頼できる業者がいれば、入居者の不満をタイムリーに解決することができる。
- 上記の2,3により入居者の住環境に対する満足度アップにつながり、さらに入居期間の長期化、定着につながる。
- 建物の工事履歴など状況を自分で正しく把握することができる。
- 居住環境の安心度、快適度を自らチェックすることで状況を把握し、マンションの維持ができる。
Demerit自主管理のデメリット
- 入居者、不動産業者などからの問い合わせ、電話連絡の対応が必要になる。
- 入居者からのクレーム対応が必要になる。
- 修理、工事のため施工業者の手配連絡が必要になる。
- クレームに関して入居者との交渉が必要になる。
- 入居者募集を行なうことが必要になる。
- 解約受付から精算までの実務処理を行なう必要がある。
- 家賃収入の管理が必要になる。（入金状況・滞納督促・回収など）
- 経営ノウハウを修得するための相談、研鑚が必要になる。
- 物件が居住地域から遠方の場合、管理が難しい。
- 他にも仕事をしている場合は、時間的な問題から管理が難しい。
- 入院、出張、旅行など一定期間連絡が取れない場合、一定期間中は管理が難しい。
- 上記問点を解決するために信頼できるサポート業者が必要である。
管理会社に依頼するメリット・デメリット
Merit管理会社のメリット
- 対価を支払うことで管理業務全般を委託できる。
- 入居者、不動産業者などからの問い合わせ、連絡の電話対応をしてもらえる。
- 入居者募集を行ってもらえる。
- 解約受付、精算業務を行ってもらえる。
- クレーム対応をしてもらえる。
- 業者の手配をしてもらえる。（設備巡回点検・消防設備点検・エレベーター点検・ポンプ点検・貯水槽点検、清掃・立体駐車場点検・日常清掃、定期清掃・リフォーム鍵交換）
- 近隣関係のトラブル対応をしてもらえる。
- 管理のノウハウ、知識等が必要ない。
- 入居者、施工業者と交渉や折衝する煩わしさがない。
- 自分のプライベートな生活、時間を優先できる。
- 居住地域と離れた物件の所有が可能である。
- 数多くの物件を所有するのに便利である。
- 副業としてマンション経営を行なう場合は時間的な問題を解決できる。
- 年齢などによる体力的な問題や後継者問題がある場合などの問題が解決できる。
Demerit管理会社のデメリット
- 管理会社や担当者によって、管理内容の質が異なり成果（収入）が異なる。
- 入居者の不満がオーナーへの不信につながり、退去、空室化につながる可能性ある。
- マンション経営の収益に関わる事柄、入居者の不満などへの対応をを第三者である管理会社やその社員委ねることになるため、オーナーは、その結果だけを受け入れざるを得ない。 ※入居者の不満はオーナーに対する不満となる。
- クレーム対応、入金管理など委託された業務全般にわたり事務的な対応になりがちである。
- 退去立会い時の担当者のノウハウにより、清算金増減が著しいことがある。
- 管理費がかかる。
- 余計な費用が掛かりやすい。
- 費用対効果が少ない管理費の出費。
- リフォーム及び各種業者の手配にかかるマージン費用。
- 不適当なトラブル対応によるコスト増の可能性がある。
- 不適当な修理や工事、見積の妥当性が不明瞭な工事によりコスト増につながる。
- 入居者募集に掛かる費用がかかる。
- クレーム対応に関する業者の手配の遅れにより入居者の不満につながる。
- 資産である物件の現状が把握しにくいことにより入居者の不満につながる。
- 入居者からのクレーム状況、適切な対処方法が把握できない。
- 修繕履歴などのデーターの管理状況に問題がある場合がある。
- 入居者募集活動にオーナー自身との温度差が生じる場合があり、空室期間の長期化につながる。
- クレーム対応の連絡体制の不備から対応が遅れることがある。そのため、オーナーの直接指示が不可能のため入居者の不満につながる。
- 施工日程の決定に管理会社の都合が優先されることがある。
- 担当者異動に伴い引き継ぎの不備が生じることがある。
- 施工業者の選択を管理会社が行なうことにより、信頼性に不信感が生じる。※相見積等による妥当性の疑問など。
自主管理をすすめる理由
管理会社に管理を委託する従来のスタイルが、これからも通用するだろうか。生き残る手段は「自主管理」である。
- 内閣府による「わが国の総人口推計」によれば、わが国は長期の人口減少過程にある。
- 人口の減少は、最早避けられない現実の問題となっている。
- 人口の減少は、即ち「マンション入居者の減少」を意味する。
- 「マンション入居者」の絶対数が減少する。
- 交通至便の地域にタワーマンションの建設ラッシュが進んでいる。
- 既存のマンションは減少しない→マンション経営を継続する必要性の存在がなくなる。
- 減価償却を考慮したマンション保有。
- 相続による節税対策を考慮した保有。
- 需給バランスが崩れる以上、「満室にならないマンション」が増加する。
- 家賃収入により借入金を返済し、生活水準を維持し、さらにマンション経営に必要なメンテナンス費用などを蓄積しようとする経営プランが成り立つのか微妙である。
- 立地条件などの諸条件によって、各マンションそれぞれに入居状態や入居率に格差が発生し、経営状態の良いマンションと悪いマンションとの二極化をもたらす。
- 格差がさらなる格差の拡大になる。（入居者の質の維持が問題である）
- （例）入居率を高めるために家賃を下げる
（管理会社がよくする提案） - 入居者の質に疑問
- 共用部の環境悪化
（エントランスのチラシの散乱
・床や壁などの汚れ・自転車等散乱） - マンション自体の偏差値低下
- 既存入居者の不満・退去
- 入居者の質の維持困難・入居率低下
- 経営の収益悪化
- マンション購入当初の経営プラン、収支計画の前提が崩れる。
- 収入（家賃収入）の減少は避けられない。
- 収入が減っても、支出が変わらないとすれば、収益は減少する。
- 支出面の見直しが必要となる。
- 従来の管理会社に代わる良きパートナーが身近に存在することが重要になる。
- まず行なうことは、管理業務費の見直し。（マンションの維持管理費・修繕費）
- 管理費がなくなればコストダウンにつながる。
- 管理会社に管理を委託する従来のスタイルが本当に良いのか。（費用対効果）
- 生き残る手段は「自主管理」である。
- 管理会社に管理を委託する従来のスタイルが、これからも通用するだろうか。
- 管理会社の経営スタンスが変わるとすれば、現状維持できるのか。
- 信頼できるパートナーの必要性。
- 信頼できるサポート業者の必要性。
管理会社の業務とは
管理業務内容分類
管理業務の内容を頻度により分類し、各個にサービスを提供しますので、管理費用を現在より圧縮することができます。
- A…毎月のルーティン業務
- B…毎月必要な業務
- C…定期的に必要な業務
- D…スポット業務
家賃収入に関すること
| 業務内容 | 分類 | 備考 |
|---|---|---|
| 入金状況管理 | A | |
| 滞納督促 | D |
入居に関すること
| 業務内容 | 分類 | 備考 |
|---|---|---|
| 入金状況管理 | B | 継続性が必要 |
| 仲介業者との連絡対応 | B | 体制を常に整えておく必要がある |
| 入居手続き | D |
解約・退去に関すること
| 業務内容 | 分類 | 備考 |
|---|---|---|
| 解約受付 | D | |
| 退去立会い | D | |
| 精算交渉 | D | |
| 精算手続き | D | |
| 原状回復内装工事 | D |
入居者に関すること
| 業務内容 | 分類 | 備考 |
|---|---|---|
| 電話受付 ・不満、クレーム ・問い合わせ ・修繕依頼 ・解約 |
B | 体制を常に整えておく必要がある |
| クレーム対応 （緊急駆けつけ） |
B | 体制を常に整えておく必要がある |
| 設備のトラブル対応 | D |
共用部メンテナンスに関すること
| 業務内容 | 分類 | 備考 |
|---|---|---|
| 設備巡回点検 | C | |
| 消防設備点検 | C | |
| ポンプ点検 | C | |
| 貯水槽点検・清掃 | C | |
| 排水管洗浄 | C | |
| 立体駐車場点検 | C | |
| 日常清掃 | A | |
| 定期清掃 | C | |
| メーター検針 | A |
その他建物・設備に関すること
| 業務内容 | 分類 | 備考 |
|---|---|---|
| 定期清掃 | B | 体制を常に整えておく必要がある |
| データー管理 |
